Carme Trilla, per Maria Picassó
La Carme Trilla és una de les veus més reconegudes en l’àmbit de les polítiques d’habitatge a Catalunya. Economista de formació, ha dedicat bona part de la seva trajectòria professional i personal a analitzar i impulsar mesures per garantir el dret a un habitatge digne i assequible. Entre 2004 i 2011 va ser directora general i secretària d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya, des d’on va impulsar la Llei del dret a l’Habitatge 18/2007 i el Pacte Nacional per a l’Habitatge 2007-2016. Actualment presideix l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, l’associació Hàbitat3 i Cohabitac. La seva trajectòria combina coneixement tècnic, experiència institucional i compromís social, fet que la converteix en una referència imprescindible per comprendre els reptes actuals i futurs de les polítiques públiques en aquest camp.
Les enquestes d’opinió dels darrers mesos mostren que l’habitatge s’ha convertit en la principal preocupació ciutadana.
No és la primera vegada que això succeeix. Abans de l’esclat de la bombolla immobiliària, en ple auge del sector de la construcció, el problema de l’habitatge va anar escalant posicions en els sondejos fins a situar-se entre les principals preocupacions de la ciutadania. En aquell moment la conjuntura era molt diferent: es produïa una quantitat ingent d’habitatges i hi havia préstecs bancaris gairebé il·limitats per comprar-ne.
Quan va esclatar la crisi, moltes famílies van començar a perdre l’habitatge i van arribar els desnonaments. No podem oblidar que a l’Estat espanyol n’hi ha hagut 850.000 des del 2008 fins ara. Paradoxalment, en aquell moment la preocupació per l’habitatge va caure als rànquings fins al tretzè lloc. És aparentment incomprensible: en el millor dels mons possibles l’habitatge era la principal preocupació; en plena crisi, quan la gent perdia casa seva, la preocupació desapareixia.
Quina és l’explicació?
Aquesta contradicció entre la realitat objectiva i la percepció social és molt significativa i interessant d’analitzar. La clau està en els períodes d’escalada de preus. Quan hi ha un augment ràpid i sostingut dels preus, s’instal·la la percepció que ajornar la compra d’un habitatge comportarà un increment inevitable del cost en el futur, i això genera una angoixa entre la ciutadania. En canvi, quan els preus frenen, com va passar amb la crisi, arrela la idea que potser és millor esperar, que potser els preus baixaran i això rebaixa l’angoixa general.
Així, la preocupació per l’habitatge està molt vinculada a les pujades de preus, com durant la bombolla o ara. I aquest augment afecta molta més gent: no només persones vulnerables, sinó també les classes mitjanes. Durant la crisi, semblava que el problema era d’uns quants “desafortunats” que perdien casa seva, mentre que la resta se sentia al marge. Ara, en canvi, és un problema que afecta tothom, i això el fa escalar al número 1.
Aquesta percepció també influeix en la política. Quan l’habitatge esdevé la principal preocupació, les administracions reaccionen i visibilitzen que cal actuar. Durant la bombolla, el govern Zapatero va crear un Ministerio de Vivienda. El 2011 es va considerar que no era necessari i es va desmantellar. A Catalunya, el 2007 es va impulsar el Pacte Nacional per l’Habitatge i després es va desactivar. I l’any 2023, el govern Sánchez ha hagut de crear de nou un Ministerio específic.
Quines són les principals diferències entre el període 2003-2008 i el moment actual?
La situació actual és completament diferent: es construeix molt menys, els visats d’obra han repuntat una mica, però lluny del que s’executava abans. Tampoc no hi ha crèdit abundant: per accedir a un préstec, les entitats bancàries s’ho miren amb lupa.
Llavors, malgrat tot, hi havia oferta, hi havia crèdit i es podien fer polítiques per redirigir part de la producció cap a habitatge assequible. Ara, la producció és molt baixa i l’oferta també.
A més, hi ha un factor clau que feia dècades que no es donava: la demanda se centra en el lloguer. Això no havia passat pràcticament mai. La política —des del franquisme fins avui—ha afavorit la compra, amb incentius fiscals i una oferta orientada a la propietat.
Els habitatges de protecció oficial eren majoritàriament de compra, i les ajudes financeres de l’època de la bombolla estaven també orientades a l’adquisició. Això feia que, després d’una crisi —i n’hi ha hagut diverses al llarg dels darrers cent anys—, la recuperació de la demanda es canalitzés cap a la propietat.
Però, per primera vegada, a partir del 2017, quan es comença a sortir de la crisi, aquest mecanisme deixa de ser possible. La demanda, que ja no pot adreçar-se a la compra, es desplaça cap al lloguer.
La sensació és que la crisi actual és molt accentuada…
El mercat està absolutament ofegat, amb una oferta de lloguer clarament insuficient —tant pública com privada. Som un país amb poca tradició de lloguer, i això ara es fa notar.
Fa uns mesos, en unes jornades organitzades al CCCB per l’Observatori Metropolità de l’Habitatge, el catedràtic Josep Oliver va posar xifres a allò que molts de nosaltres advertíem: estem davant d’un “xoc de demanda”. Des de l’Observatori em diuen que aquest concepte no seria del tot correcte ja que un xoc implica un fet puntual, mentre que el que vivim és una tendència sostinguda. Però per mi, el terme expressa perfectament la magnitud del fenomen.
Cierto Estudio i Franc Llonch. Il·lustració: Paulina Castro (eena ilustracion).
Com s’arriba en aquest xoc de demanda?
A partir del 2017, després de deu anys de crisi (2008-2017), desapareixen les polítiques d’habitatge, es desmantellen estructures institucionals com ministeris o agències i s’atura la construcció i la planificació urbanística. És una dècada deserta, amb polítiques merament pal·liatives dirigides a les persones que havien perdut l’habitatge.
A partir del 2017, la recuperació econòmica permet que molta gent —especialment els joves— torni a pensar en emancipar-se. Sense feina no hi ha autonomia, però quan l’ocupació remunta, la demanda d’habitatge retinguda aflora: busquen habitatge i ho fan principalment al mercat del lloguer. Aquesta demanda retinguda durant deu anys impacta de ple en un mercat que no està preparat per absorbir-la.
A aquest factor s’hi suma el creixement demogràfic, que ens ha portat a superar els vuit milions d’habitants a Catalunya. Aquest increment és pràcticament del tot migratori, ja que el creixement vegetatiu és negatiu. Això genera una pressió immediata sobre el mercat d’habitatge, perquè mentre el naixement d’infants permet planificar a llarg termini (25 anys vista), l’arribada de persones migrants implica la necessitat immediata d’un habitatge. I, avui, aquesta nova població va també directament al mercat de lloguer. En èpoques anteriors, part d’aquesta demanda migratòria podia orientar-se cap a la compra, gràcies a xarxes familiars o ajudes. Però ara això ja no succeeix, ni tan sols per a persones amb xarxa. El resultat és una demanda intensificada i molt concentrada en el lloguer.
A més, hi ha un altre factor estructural que agreuja el problema: el canvi en la composició de les llars. A l’inici del segle XXI, la mitjana era de 2,9 o 3 persones per habitatge. Avui és de 2,4. Això vol dir que, fins i tot amb una població estable, calen molts més habitatges per donar cobertura a les noves formes de vida. Això inclou persones grans vivint soles, sobretot en pisos que abans allotjaven famílies senceres.
També s’apunta que part del problema la generen persones estrangeres amb gran poder adquisitiu que venen a viure aquí.
És un altre element que contribueix a aquest xoc: la demanda provinent de persones que no treballen aquí, però que decideixen instal·lar-s’hi a viure, sovint perquè treballen en remot per a multinacionals. Es tracta de professionals amb una renda més elevada que la mitjana local. Alguns adquireixen habitatges de luxe, però molts d’ells s’adrecen també al lloguer, disposats a pagar preus elevats.
Aquest tipus de demanda —sovint anomenada expat, tot i que el terme no sempre és precís— és difícil de quantificar. Es mou dins d’una dinàmica global i constitueix un veritable forat negre estadístic. Caldria explorar com mesurar no només el que tenim, sinó també el que tindrem, cosa que és molt difícil d’estimar.
La suma d’aquests quatre factors —demanda retinguda, migració, residents globals i canvi en el model de llar— converteix la situació actual en un xoc claríssim orientat cap al lloguer. I el problema és que no tenim capacitat de resposta. El parc de lloguer públic és insuficient i el sector privat té una capacitat molt limitada. El parc de lloguer va disminuir durant el segle XX: els habitatges nous eren de venda, i molts dels antics de lloguer van ser venuts pels propietaris. Per tant, és una crisi anunciada.
És un problema extremadament difícil de resoldre, sobretot a curt termini.
Com s’haurien d’abordar els habitatges buits? Podrien contribuir a augmentar l’oferta de lloguer?
La qüestió dels habitatges buits genera debat des de fa dècades. Hi ha moltes preguntes: en tenim tants com es diu? On són? Els censos oficials, fets cada deu anys, sovint han donat xifres inflades per la manera com s’identifica un pis buit. Si ningú respon al cens, l’agent pot considerar que el pis és buit o una segona residència, amb un alt grau d’incertesa.
Alguns ajuntaments, com el de Barcelona, han impulsat estudis més precisos, com el de 2019 basat en els consums d’aigua i electricitat. El cens parlava de 90.000 pisos buits, però l’estudi municipal en va identificar només 14.000. Aquesta diferència no és un simple marge d’error: indica que alguna cosa falla en la identificació dels pisos buits.
Amb la Llei de Protecció de Dades, actualment és molt difícil accedir a les dades de consum per fer estudis fiables, encara que siguin anonimitzats. Alguns municipis han continuat fent-ne, però el debat continua obert.
En definitiva, el tema dels pisos buits és rellevant, però no és l’única clau. Potser ni tan sols és la més important, sobretot en les zones més dinàmiques. El repte de l’habitatge és polièdric, i cap solució única no serà suficient.
Quines conseqüències deriven del xoc de demanda?
La manca d’oferta ha generat una pressió molt forta que s’ha traduït en dues conseqüències molt greus: una escalada de preus i l’extensió de formes d’habitatge precàries.
Pel que fa als preus, sovint es diu —des d’una visió més polititzada o des de certs moviments socials— que aquests s’inflen per la manipulació dels grans tenidors. Però no cal cap manipulació. Si una persona amb un pis per llogar té quinze sol·licitants, la temptació d’apujar el preu és automàtica. En aquest context, no són necessàries grans operacions especulatives: és la pròpia dinàmica de l’oferta i la demanda la que provoca l’augment. Aquest desequilibri s’evidencia en el fet que molts habitatges ni tan sols arriben a anunciar-se: els agents immobiliaris i els propietaris tenen llistes d’espera de sol·licitants abans de posar l’anunci. La diferència entre demanda i oferta és tan aclaparadora que els preus s’enfilen ràpidament.
La segona conseqüència, encara més preocupant, és la proliferació del lloguer d’habitacions com a única alternativa per a moltes persones. Davant la impossibilitat d’accedir a un pis complet, moltes persones —sobretot nouvingudes— acaben vivint en habitacions, sovint sense dret a cuina ni a espais comuns. Això és, directament, infrahabitatge. És el que es coneix com a barraquisme vertical: una situació de precarietat habitacional dins d’estructures urbanes aparentment regulars.
Aquest fenomen evidencia la manca de polítiques públiques sostingudes. Regular el lloguer d’habitacions és molt complicat: qualsevol regulació estricta podria deixar moltes persones literalment al carrer. És un tema molt delicat i de difícil abordatge. L’Estat franquista, davant del barraquisme, va construir polígons —amb molts defectes urbanístics—, que van donar sostre a la població. Avui, en canvi, tenim milers de persones vivint en habitacions precàries, i el fenomen encara no està ben dimensionat.
L’Ajuntament de Barcelona, i altres administracions, han començat a demanar dades sobre aquest fenomen, que s’estudia estadísticament sota el concepte de “multillars”: més d’una llar convivint dins un mateix habitatge. Aquesta realitat apareix, per exemple, a l’Enquesta Sociodemogràfica de Barcelona, tot i que identificar-la no és fàcil.
La distribució territorial d’aquest barraquisme vertical tampoc és uniforme. Està més concentrat en determinats barris i ciutats. Si bé Barcelona i la seva àrea metropolitana concentren el problema, ciutats com Girona, Tarragona o Lleida també el pateixen, així com municipis turístics o del Pirineu.
Aquest diagnòstic ens porta a una altra qüestió fonamental: potser no és només que ens falti habitatge, sinó que no estem fent un bon ús del parc existent. Som un dels països amb més habitatges per càpita d’Europa —comptant segones residències i pisos buits—, i potser estem gestionant malament aquest recurs.
Des de fundacions com Habitat3, en què treballem per oferir habitatge de lloguer social sense ànim de lucre, constatem com fins i tot municipis petits tenen dificultats per oferir habitatge. A la Cerdanya, per exemple, treballadors locals han de viure a Berga perquè no troben habitatge a prop del lloc de feina.
La insuficiència d’oferta afecta tant les àrees urbanes denses com les zones turístiques.
Quin és l’impacte de l’aparició dels pisos turístics en la manca d’oferta?
Tota activitat que retiri habitatges del parc existent, evidentment no ajuda, però sovint s’exagera el seu impacte. Els habitatges turístics no deixen de ser una activitat econòmica, igual que la d’oficines o activitats professionals (advocats, dentistes, etc.) que es desenvolupen en habitatges.
A Barcelona, per exemple, hi ha 10.000 habitatges amb llicència d’ús turístic sobre un total de 800.000, cosa que representa poc més del l’1% del parc. L’anunci de l’alcalde Jaume Collboni de voler eliminar aquestes llicències té, sobretot, un valor simbòlic. A més, aquests pisos probablement passaran a formar part del mercat de venda de luxe, sense que això contribueixi a resoldre la manca d’oferta assequible.
Un altre debat és el dels locals buits. Cal convertir-los en habitatge? La xifra de locals buits és enorme, però cal calibrar l’impacte sobre el paisatge i vida urbana.
I quina afectació està tenint el creixement del lloguer de temporada?
Una altra qüestió emergent és aquesta. Aquest tipus de contractes sempre ha existit —per a persones en tractament mèdic, investigadors, estudiants amb beques, etc.—, però ara s’està fent servir per esquivar les regulacions i el topall de preus del lloguer habitual. Això permet als propietaris cobrar més, evitar límits de preu i evitar els contractes de llarga durada.
La llei ja exigeix que la temporalitat estigui justificada, però el control és molt feble. El registre estatal de lloguers temporals existeix, però no es fa servir per fer inspeccions, i només serveix perquè els portals puguin mostrar el número de registre. En la pràctica, només es detecten irregularitats si hi ha denúncies, cosa poc habitual perquè els afectats són, sovint, els que menys volen entrar en conflicte.
Tot plegat dibuixa un escenari de gran complexitat, on la manca d’oferta, la pressió turística, el frau en lloguers temporals i el creixement del barraquisme vertical converteixen l’accés a l’habitatge en un problema estructural i molt difícil d’abordar amb una sola mesura.
Jo proposo que, igual que amb els habitatges d’ús turístic, s’exigeixi una llicència també pel lloguer de temporada. Això permetria saber qui està fent què i on. Al final, en els dos casos estem parlant d’activitats econòmiques: has de canviar llençols, rentar tovalloles, netejar cada vegada que marxa un llogater… És una activitat econòmica com qualsevol altra. Si es donés als ajuntaments la capacitat de controlar-ho —i si algú que fes l’activitat sense llicència, li caigués tot el pes de la llei—, la situació canviaria. Però ningú ho planteja. Hi ha, això sí, una sentència del Tribunal Constitucional sobre les llicències d’ús turístic que avala que cal llicència. Tot l’argumentari d’aquesta sentència és perfectament aplicable al lloguer de temporada. Jo crec que aquesta hauria de ser la fórmula sobre els lloguers de temporada. Amb el lloguer d’habitacions no tinc clar com actuar-hi, però amb el de temporada, crec que hauria d’anar per aquí.
Què es pot fer per començar a resoldre la problemàtica de l’habitatge? Cal construir molts habitatges o cal fer un ús diferent del parc existent?
Per mi no és una dicotomia: han de ser totes dues coses. Amb els volums de demanda que tenim, només amb una millor utilització del parc no n’hi haurà prou. Cal augmentar l’oferta i la nova construcció és imprescindible.
Això ens enfronta a un dilema clau per al futur: la sostenibilitat. La Unió Europea demana que es construeixi menys i que s’ocupi menys sòl nou. Per tant, cal repensar la densitat: no urbanitzar més sòl nou, però sí fer edificis més alts, optar per major densitat.
Hi ha molts pisos grans que abans allotjaven famílies àmplies i ara només hi viu una persona. Si poguéssim dividir aquests habitatges, pràcticament doblaríem el parc. Això és densificar: més habitatges en el mateix espai, tenint en compte, és clar, la diversa distribució territorial. Una cosa és dividir pisos a l’Eixample, amb una densitat ja molt alta, i l’altra fer-ho en territoris amb densitats més baixes.
Espai interior de l’edifici d’habitatges socials a Cornellà de Llobregat projectat per
Peris + Toral arquitectes. Fotografia: José Hevia.
La densificació es podria fer de manera estratègica, tenint en compte les infraestructures, les parades de metro o de ferrocarril…
Tot això ja està sobre la taula. El Pla Director d’Urbanisme ja ha posat xifres sobre aquesta qüestió. Cal fer dues feines: detectar indrets que permetin nous creixements, i combinar-ho amb restriccions en el preu.
Sabem, des de l’època de la bombolla immobiliària, que un augment molt gran de la producció no implica automàticament una baixada de preus. Per això, tots els nous desenvolupaments han d’anar lligats a una reserva d’habitatge protegit. I això ja ho tenim: a Catalunya, la reserva en nous sòls del 30% per habitatge protegit és obligatòria. I, fins i tot en les Àrees Residencials Estratègiques i en algunes operacions especials com el 22@ de Barcelona, l’obligació de protecció puja fins al 50%. Aquestes reserves són clau per evitar que el preu se’ns en vagi de les mans.
Existeix també el Pla Territorial Sectorial d’Habitatge aprovat fa pocs mesos. Preveu les necessitats d’habitatge per als propers 20 anys a tot el territori, i està enfocat a l’habitatge assequible. Defineix les obligacions que tindran els ajuntaments, amb una estratègia de solidaritat urbana inspirada en França: passar del 1,5% actual de parc social al 15%. A França, la llei de solidaritat urbana obliga tots els municipis de més d’una determinada població a tenir el 20% del parc destinat a polítiques socials.
Aquesta estratègia ja la vam incloure a la llei de 2007 i, si s’hagués aplicat, estaríem en una altra situació. Ara, amb la nova llei i el pla territorial, els ajuntaments tenen l’obligació d’avançar cap a aquest objectiu del 15%.
Amb aquestes mesures, correm el risc de crear un sistema dual? Un mercat lliure amb preus disparats, accessible només per a uns quants, i un parc protegit per a la població més vulnerable?
Jo crec que no. Si només augmentéssim l’1%, potser sí. Però passar al 15% és una xifra molt significativa. Si el 30% o el 50% del que es construeix és protegit, ja no parlem d’una minoria. A més, això també impacta sobre el preu del mercat lliure: si molta demanda es deriva cap al parc assequible, baixa la pressió sobre el mercat.
Encara que hi hagi gent que pugui pagar més, si una àmplia majoria —no només la més vulnerable— pot accedir a habitatge assequible, haurem avançat molt. Això era el que passava abans a Barcelona. Una gran tristesa és que han desaparegut les plaques que indicaven que un edifici havia estat construït com a habitatge de protecció oficial. Amb la llei de memòria històrica es van retirar, i esborràvem així una part de la memòria de com es va construir la ciutat. Jo proposava mantenir-les, retirant els símbols franquistes, però deixant constància que aquell edifici havia estat habitatge protegit. Barcelona es va construir així, amb convivència entre edificis privats i protegits, sovint un al costat de l’altre. Aquesta fórmula evita la segregació, perquè permet la convivència de diferents perfils socials.
De vegades parlem poc d’un factor clau que és el finançament. Hi poden haver moltes mesures legislatives i obligacions, però si falla el finançament no es pot executar la gran quantitat d’habitatge mancant ni aplicar polítiques públiques a gran escala…
Històricament, les caixes d’estalvis tenien obligacions de finançament social i hi havia una banca pública especialitzada: el Banco de Crédito Hipotecario. Això ja no existeix, i aquí és on tenim un gran buit. Depenem de bancs públics com l’Institut Català de Finances o l’Institut de Crèdit Oficial, que són els únics compromesos amb el finançament d’habitatge de lloguer.
A França, per exemple, des de fa gairebé un segle, les empreses aporten a un fons estatal el 0,5% de la massa salarial, que es destina obligatòriament a finançar habitatge social. I existeix una llibreta d’estalvi des de mitjans del segle XIX (Livret A) que es dedica íntegrament també a finançar l’habitatge social. Aquestes són fórmules de finançament privat que completen amb molta potència el que arriba per la via dels pressupostos de l’Estat.
Evidentment, el tema del finançament és cabdal, però fer moure la banca privada és molt difícil. Com que no hi ha cap mecanisme d’obligació, s’estan creant fons d’inversió socials privats amb participació voluntària, amb rendibilitats acotades, pensats per contribuir al finançament de projectes d’habitatge. Aquests fons estan començant a créixer a Espanya. Alguns d’ells compten ja amb aportació del Intitulo de Crédito Oficial (ICO) per donar-los més fortalesa i garanties de futur.
Quin paper poden tenir els promotors privats?
Per fer front a la gran manca d’oferta, una via possible és la col·laboració amb el sector privat per desenvolupar parc públic d’habitatge. Actualment, alguns promotors privats estan col·laborant amb l’Administració. Amb una regulació de preus i de beneficis raonables, aquesta col·laboració podria ajudar significativament a augmentar l’oferta.
Hi ha promotors privats amb ànim de lucre limitat que treballen en aquesta línia. A Madrid, i a molts municipis de Catalunya, per exemple, s’estan construint molts habitatges de lloguer en sòl públic, el que redueix els costos globals. Un dels grans problemes del lloguer és justament el cost del sòl. Si aquest desapareix de l’equació, el model es fa més viable.
També es combina sovint la participació d’aquests promotors amb fons d’inversió o entitats financeres que sí que entren al joc. Ara veurem com funcionen els concursos que licitarà la Generalitat de Catalunya per a executar el Pla per executar 50.000 habitatges, dels quals ja s’ha fet un primer cens de sòls municipals que podrien permetre construir-ne 21.000.
També s’estan buscant fórmules en què el capital privat participi amb una rendibilitat limitada, considerant que es tracta d’un negoci relativament segur. Una de les propostes és crear empreses mixtes amb capital públic majoritari. De fet, fa uns anys es va crear Habitatge Metròpolis Barcelona, l’operador metropolità de lloguer assequible, que és una empresa constituïda per l’Ajuntament de Barcelona, l’Àrea Metropolitana i dues empreses privades, entre elles CEVASA. Aquesta empresa ja està en funcionament i és un model inspirat en fórmules europees.
Hi ha models de referència internacionals als que hauríem d’estar atents?
No hi ha gaires models clars, perquè cada país té un context i una història diferents. Malgrat això, el problema de l’habitatge s’ha generalitzat a tota Europa. Encara que hi ha països amb un 20% o, fins i tot, un 30% d’habitatge social, també tenen problemes. Tot i així, la situació a Catalunya és especialment greu per la baixa capacitat de resposta pública —amb només un 1,5% del parc destinat a habitatge social—. I per tant, cal combinar totes les fórmules possibles, importades d’altres països o generades ad hoc, per cobrir els reptes majúsculs que tenim.